從1998年到2012年，在市場與執政機構調控的博弈中，房地產一直在冬日存亡與夏日井噴的冰火兩重天里不理智生長。不論奈何，借著中國都會化的東風，這個巨大的產業在房價瘋漲的過程中漸漸壯大。
只是2012年的今日有些差異，固然在經驗嚴冬論調之后，房地產看到了夏日的再次火爆，甚至大多數老黎民和開闢商都已確信房價不會漲，但也絕無降落的可能之時，房地產產業卻感覺了一種深深的窒息，這不是某個企業，而是對整個產業存亡生死的的憂慮與包袱，宛如被扼住了死穴……
決勝 百 家 樂 不得不面臨的滅亡邏輯
這是房地產企業一直在經驗的故事：2005年，一個房地產企業花了5億元買了一塊地，2007年，全體開闢并賣掉賺了15億元；當年這個企業把本來買地的5億元加上賣樓的15億元拿出來，用20億元買地，只能買到本來各半的地；依次類推，等待第三輪的時候，這個企業只能買到四分之一的地……同時，房地產的信貸政策也是在逐年縮緊，資本杠桿越來越小。即，企業賣房的收入永遠跟不上地價的上漲，你的蛋糕只能越做越小……
這即是房地產的滅亡邏輯：本地價上漲高于房價收入的時候，企業無法通過原始堆積與代價創建實現擴張再生產，在蛋糕越做越小的時候，只有等死。
事實上，房地產的滅亡邏輯在差異國家的某個成長階段都曾經或者正在經驗著，疑問的要害在于此時的滅亡邏輯陰礙的不光僅是個別而是全局，它躲藏在不同種類各樣的現象與疑問之中，若隱若現，卻把這個產業帶向了一條看似簡樸的艱難之路。這也是我們今日探討這個疑問的要害之地點。
滅亡邏輯有幾個簡樸的假設條件：第一、基于此前地價上漲高于房價收入；第二、基于房企每輪拿地都抉擇具有可比性的相似地塊；第三、目前地盤財務、稅收政策等一直連續下去。
正是基于以上假設，房地產開闢商拿地、開闢、販售的商務模式才會走向一條死胡同；由於這個滅亡的不歸路不光在單個企業表現，更在于對于房地產產業體制成長的危害。就單個企業，它們可以通過差異的商務與運營模式來規避或者減緩這種危害，而整個產業在假設條件的大趨勢下的走勢實在是一個必定的結局，那即是一步步走向滅亡……除非假設前期的基礎發作變動。
房企五種戰略接應滅亡邏輯
既然房地產開闢是一個正常的模式，那麼要掙脫滅亡邏輯，最好的設法即是打消造成這種邏輯的假設條件：
第一，以價換量打消價錢因素：開闢商可以開闢區域上做詞章，即從地價高的一線都會，轉向二三線、甚至四線都會，通過以價換量的方式，實現企業的規模擴大，終究中國都會化率的空間很大，這點做得最傑出確當屬恒大，2011年恒大平均地價僅為700元擺佈，可以說它一直都在這個滅亡邏輯的邊緣，因此受到的陰礙目前還是對照小的。
第二，戰略轉型掙脫單一邏輯：企業可以從住宅轉型到商務、工業等其他業態，來緩解這種類似地價及類似運營模式造成的對整體規模的陰礙。固然不同種類類型用地均呈上漲態勢，不過差異業態產物的規模效應與利潤空間還是有很大分別的。
第三，滅亡邏輯下的專業首創：既然這個滅亡邏輯是大勢所趨，那麼企業在蛋糕不得不做小的同時，還可以抉擇把蛋糕的價錢賣得更高，這就需求再房地產專業多下功夫。比如，鋒尚對綠色節能環保地產專業的研討已經走在產業前列。
第四，體制首創逾越滅亡邏輯：體制首創不是指精細化控制，固然這點對于企業后期成長很主要，不過它無法解決滅亡邏輯這一固有疑問，我們說的體制首創是指在房地產開闢代價鏈上體制戰略安排與核心競爭力的培育，即，逾越企業開闢體制本身的首創。
比如：在抉擇在上游做產融一體化的都會與地產開闢模式，甚至通過基金平臺等模式運營；或者抉擇鄙人游做商務地產、工業地產運營，進而從純真販售模式轉向經營與辦事模式。
第五，穿越滅亡邏輯是最高境界：既然滅亡邏輯客觀存在，那麼最有效的方式即是尋找在這個邏輯范圍之外的空間，一些企業抉擇在海外投資開闢，以規避在目前政策市場環境下難以變更的滅亡邏輯。目前、萬科、萬通等房企在這方面都做了一定的運營實踐。
執政機構四個方位打破滅亡邏輯
對于單一企業而言，可以采取以上差異的商務模式、控制想法和專業策略去規避、緩解、跳出、甚至逾越滅亡邏輯；而對于房地產產業本身而言，這個滅亡邏輯則是無法回避、甚至對于前程是致命的，由於在現有都會成長和制度政策下這個趨勢是無法在短期內轉變的。
十幾年都會化歷程的猛進，從1998年30到2011年47，以及前程70、80都會化率的預期，使得中國地價和房價上漲成為一種必定，疑問的要害是上漲的速度及幅度過份了正常成長的合乎邏輯值，時期還陪伴著收入分發不均導致的中產階層較少的社會疑問。
假如說企業可以采取差異的想法接應滅亡邏輯，那麼執政機構要做的即是打破這個滅亡邏輯，由於這是只有執政機構做得到的，即，通過深化政治經濟革新來打破滅亡邏輯的僵局。這此中，可以從地盤供給數目、地盤價錢后背的場所財務、壓制地盤與住房投機的稅收制度和保障房性能與落實機制來進行思索與實踐。
第一，執政機構可以從地盤供應的市場角度來打破滅亡邏輯。從地盤供應數目來講，自2004年到2009年，地盤置辦面積增幅高于10的有14個月，而58個月是低增長或負增長，這也是近幾年房價大漲的背后推手。2010年到2011年提升的地盤供應，大部門為保障性住房用地。事實上，2008年至今，商品房販售面積已連續3年反超可供給面積，累積潛在的存量逐年縮小，即，前程兩年商品房供給是偏緊的。
所以，提供合適市場供需關系的地盤供給量是打破滅亡邏輯的一條主要道路。而如何在整體用地安排方面統一布局及調換是需求大手筆和大魄力的，這里不光涉及到18億畝紅線，還包含有農業組織調換、退耕還林和退耕還草、災毀用地和建設用地之間的策劃調和，也包含有建設用地以及住宅用地具體項目之間的橫豎和縱向的安排，我們需求放在十幾年、幾十年之后就看這個疑問，而不是講求短期效應。
第二，執政機構從供地價錢背后的財務職能與評估機制入手來打破滅亡邏輯。從地盤供應價錢來看，整體是在發狂上升的勢頭，以京城地價為例，即便是在調控如此嚴格的2012年，地王之聲也是此起彼伏，來由之一即是同類地塊的起拍價仍是有升無減，所謂的樓面地價降落，實在是供地域域從主城向五六環遷移僅僅。這只是場所執政機構地盤出讓的一個縮影僅僅。
歸根結底是要追溯到分稅制之后形成的蔚為壯觀的地盤財務。動輒占到場所執政機構財務收入各半、甚至更多的地盤出讓金和關連稅收，不光成為高房價的主要推手，將房地產推向無法歸來高價時代，並且嚴重透支了執政機構前程十幾屆的可連續成長本事。本年上半年全國300個都會地盤出讓金為652598億元，同比降落38，使得場所執政機構財務受到不小考驗。在面對地盤財務和場所債務逆境的同時，場所執政機構更需求斟酌變更慣性支出和有質量增長等歷久成長的疑問，這同時也對執政機構績效評估的政治革新深入疑問提出了考驗。
第三，執政機構從壓制地盤和住宅的投機性來打破滅亡邏輯。這個邏輯中隱含的一點，在于地盤和住房都成為了一種徹底意義上的商品，這就意味著它們佔有花費性和投資性的雙重屬性，而后者正是造成目前地價、房價，尤其是一線都會地價、房價發狂飆升的主要來由之一。因此執政機構需求從兩個方面打消這種投資屬性。
首要、即是從供地角度打消地盤的執政機構投機意圖，這取決于上一條執政機構對于財務職能、評估機制以及有質量成長的深入革新。其次、即是從稅收角度壓制住宅的投資性性能，比如，接收勉勵在房屋中出租、接收在房屋中空置稅等舉措，當然由于我國住房市場控制的粗放化和復雜性，決擇了這是百 家 樂 龍虎一件任重道遠的事務，當然德國模式等外來經歷也是可以借鑒的。
第四，從對保障房的性能及分發進行長遠安排與落實，是打破滅亡邏輯的最直接辦段。十二五時期，3600萬套保障性住房是個具有蠱惑力的數字，2011年已開工1000多萬套，2012年上半年，保障性安居工程已開工470萬套，根本建成260萬套，辦妥投資5070億元人民幣。到目前為止，人們關懷的是兩個疑問：其一、保障房的定義與性能，以及如何或許實現分發的公正公平；其二、保障房的建設資本、質量及后期維護等疑問。事實上，前者恰好是決擇后者的主導思想與核心機制，后者則是環繞前者去進行實踐與調換。
對于保障房的實現方式一直是業界爭辯的話題，以販售為主的方式被以為是滋長墮落與不公平的溫床，而租售并舉正在成為大家嘗試的一個主要方位，比如，北京的住房保障品種，已從本來的廉租房和經適房，提升到廉租房、經適房、限價房和公租房……當然，目前做的只是保障房建設的第一步，接下來我們依然需求試探。這個在前程即將收效的保障房運營機制一方面是在補我們已往十長年欠下的住房保障性性能的課，另一方面假如運行得當也是通過與商品房并行方式，打破房地產滅亡邏輯的有效方式。
宛如很多新生的事物一樣，房地產產業在經驗了起初的不理智盲目和暴利之后，依然充實了繁茂的性命力，面臨不同種類政策環境與自身成長階段所必要經驗的滅亡邏輯，執政機構與房地產企業已經開端舉動，只是這種舉動不該是單一的、凌亂無章的，而是需求一個體制的策劃安排，更主要的百 家 樂 抓 對 子是在政治經濟系統革新不停深入與房地產今世化企業制度創設中，尋找緩解、打消和打破滅亡邏輯的想法和道路。而這些，也足以讓我們昂揚和期望，期望著在這條路上，我們不停地打破不同種類障礙，破解這個看似三寶百家樂簡樸卻充實危機的滅亡邏輯。
地產中國網
