曾經因手持天量財產而不能一世的外資房企和投資基金正悄然從中國樓市撤離。轉讓已有地塊，貶價促銷，跑量回款，不一而足。初步預計，2012年，中國房地產投資中應用外資額可能大幅降落百 家 樂 莊 對50，并創下人民幣升值7周年以來最差投資公價。回溯外資征戰中國樓市的古史，可以清楚地看到與人民幣升值周期束縛的投資曲線。
沒有哪個產業或企業或許躲得過這一輪環球經濟低迷，曾經因手持天量財產而不能一世的外資房企和投資基金也不破例。單看房地產開闢投資中應用外資一項，2007年市場最火爆時，其增幅高達632。到2010年，外資在中國房地產開闢中的年同比增速為66。但是，這一趨勢到本年將完全改寫。2012年，中國房地產投資中應用外資額可能大幅降落50，并創下人民幣升值7周年以來最差投資公價。
細究這一結局就會發明，陰礙外資投資中國樓市的來由有主客觀多種因素：首要是政策上，中國一直嚴峻限購外商投資房地產；其次，環球經濟低迷，加上人民幣升值周期性見頂，外資機構將項目變現避險的動機越來越領會；最后，外資同樣受累宏觀調控，與內資企業的競爭中，外資也不得不以價錢戰來力保存活。種種因素綜合在一起，終極上演了外資2012年在中國房地產市場投資懇切的大逆轉。
熾熱戀愛戛然而止
從本年初開端，全國房地產開闢投資的到位資本組織顯露重大變動：應用外資額從1至2月同比增長242，一路降落。前3個月至前7個月的應用外資額同比降幅差別為224、429、368、539和543。以前7個月228億元的應用外資額計，平均每月房地產開闢應用外資額326億元，按此推算，全年或在400億元擺佈。一個可以對比的數字是，2011年和2010年，中國房地產開闢應用外資額差別為814億元和796億元。也即是說，假如2012年外資投資本額以400億元算計，其同比跌幅可能靠攏腰斬。
在2010年房地產繁華期間的終結點前，外資對房地產開闢的功勞額同比增幅高達66，是所有到位資本起源中，增速最快的領域。再遠一點，回到2007年，中國房地產開闢投資中，應用外資同比增長幅度為632。即便在2008年環球金融危機會合爆發的時候，外資在2009年表現出來的中國房地產投資額也有470億元，同比只降落355。
可見，今日中國樓市上外資的身影和姿勢正展示質的變動。假如把這些寒冷冷的數據落實到市場上，各類外資企業縮短中國樓市投資的姿勢，就加倍鮮活。
鐵獅門48億低調甩賣兩上海地塊
近日，素有美國頭號房企之稱的鐵獅門又開端低調叫賣囤在手中的中國地塊。從業內人士獲悉，此次鐵獅門想轉手的是位于上海新江灣城的兩塊地，一塊為43畝商辦用地，總建筑面積114萬平方米，樓板價14000元平方米，總價約16億元。另一塊地126畝，樓板價17000元平方米，總建筑面積1947萬平方米，地盤款約32億元。兩塊的轉讓方式都是單塊地項目公司轉讓。
資料顯示，美國鐵獅門房地產公司成立于1978年，以活著界各地收購、開闢或控制物業為主營業務。2005年，鐵獅門中國基金創設，開端其在中國相對孑立的房地產開闢，并陸續在上海、北京、天津、成都等都會展開項目布局。
2008年頭，其時上海地盤市場最熱點板塊新江灣城開出F地塊，總建筑面積90萬平方米，因聚合了辦公、旅店、文化娛樂、商務和住宅等各類物業而備受注目，掛牌起始價高達67517億元。終極，地塊被唯一競購方——鐵獅門摘得，創下其時總價地王，折合樓板價7500元平方米。
此后三年時間，世界經濟經驗了2008年開端的環球金融危機，這一地王項目標開工進度也變得一波三折。業內傳言稱，鐵獅門受累金融危機資本鏈急急，欲出售F地塊部門股權融資。終極，2010年底，上海城投置業作為該地塊出讓時的一級開闢商，以266億元回購了項目36的股權。
到2011年6月，停擺3年的鐵獅門項目以尚浦領世的名字公佈動工，總投資額高達17075億元。中房集團解析師薛建雄介紹，尚浦領世第一期公寓項目將在本年年底前開端預售。不過顯然，在泰西經濟危機愈演愈烈的場合下，鐵獅門在現有股權比例下支撐項目推動也已經遭遇疑問。金融危機暴發以來，鐵獅門上海地王項目屢傳轉賣，終極還是沒能撐到最后。薛建雄感觸。
一位靠攏鐵獅門的國內房地產大佬級人物向介紹，鐵獅門等作為美國最大房地產企業，其退出部門中國市場，一方面是均衡單個項目收益，百 家 樂 討論另一方面是由於全國經濟不景氣而有意管理危害。
眾外企貶價促銷 回款包袱不遜內資
除了賣項目以外，更多在華投資的外資房企抉擇順應市場，貶價跑量。
本年以來，注冊于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅項目陸續傳出貶價動靜和質量糾紛，涉及包含有上海仁恒森蘭雅苑、仁恒怡庭等。質量糾紛多是在房價降落周期時顯露。業主對價錢的不平心情有時候會通過交房階段的質量投訴表現出來。一位業內人士稱。據仁恒怡庭一位購房者介紹，其在2010年買入的屋子價錢在7萬元平方米以上，但目前仁恒怡庭別墅項目成交價錢但是5萬元平方米擺佈。在上年12月，其別墅成交單價最高到81萬元平方米。
更多智慧的外資企業抉擇開盤就貶價促銷。對照代表的是和記黃埔和九龍倉。據了解，和記黃埔旗下常州御翠園項目在本年7月開盤，公寓的價錢由原方案的2萬元平方米降至11萬元平方米擺佈，別墅由原方案4萬元平方米降至24萬元平方米擺佈。降幅在40至50之間。
正是由於對照積極的價錢手段，和黃上半年在地產及旅店方面錄得收益總額9211億港元，較上年同期增長24。在房地行業整體低迷的今日，這一成果已經算是喜人。比擬之下，李嘉誠旗下另一企業長江實業就不那麼榮幸了。依據其半年報，上半年老實物業販售營業額為15521億元，較上年同期大幅減少8597億元。物業販售收益為604億元，比上年同期減少138。
除了貶價促銷外，間接投資房地產企業的外資基金公司本年同樣謹言慎行。包含有荷蘭ING、摩根大通、華平投資、淡馬錫等傳統基金大鱷本年以來都鮮有動作。
我們一直深厚接觸這些基金，他們目前在中國的確極度謹嚴龍虎 百 家 樂。薛建雄表明，這里面來由許多，一方面國際融資已經不再如前幾年那樣輕易。而人民幣匯率階段性貶值，也陰礙了部門外資在華投資懇切。對于手里有錢的企業來說，投資中國物業的操縱難度也在提升。例如，對于一些傳統基金來說，他們慣常做法是獨自行運持有型物業，收購后可以通過一段時間經營，實現價錢升值。不過目前，在北京、上海租費大幅攀升的場合下，這類物業很難找。另有一些外資基金比年來通過與房地產企業配合開闢的模式來贏利，不過由於內地房地行業財政控制對照百 家 樂 大小 路不規范，外資基金的財政管控功效不良。
外資炒樓懇切暗合升值周期
回溯外資征戰中國樓市的古史，可以清楚地看到與人民幣升值周期束縛的投資曲線。
2005年7月21日，中國人民銀行公佈，我國開端履行以市場供求為根基，參考一攬子錢幣進行調節、有控制的浮動匯率制度。一場觸發中國經濟大變局的匯率革新自此發動。此后7年，人民幣升值幅度最攀附至30鄰近。而外資對中國房地行業的壯舉進入，也多會合在2005年后三年，直到2008年經濟危機暴發，外資對中國樓市的投資懇切也只是短暫地冷卻了幾個月，又在2010年那一輪經濟刺激和樓市暴漲下卷土重來。此中對照代表的外資投資案例，包含有荷蘭ING集團、瑞銀集團、凱德置地等與金地集團、龍湖地產等龍頭房企訂盟開闢的眾多房地產項目。
人民幣升值利好房地產的道理極度簡樸，外資收購房地產可享受雙重收益，一方面是不動產本身的升值收益，一方面是行業資金的本幣代價帶來的匯率收益。前幾年外商投資整體連續增長，重要即是由於房地產和其他一些投機資金的參加。房地產遇冷后，FDI外商直接投資必定會顯露連續下滑。商業部研討院一位研討人員表明。
依據商業部8月16日公布的數據顯示，本年7月我國FDI金額為758億美元，同比降落87，創下了兩年內新低。本年前7個月，全國實質採用外資本額6667億美元，同比降落36。有解析人士指出，FDI顯露連續下滑的重要來由是歐債危機反復的陰礙，另有內地吸引外資的優勢也在弱化。
由於外商直接投資房地產在中國是被政策制止的，所以一些外商就把在內地其他收益用于房地產投資。假如這些項目資本鏈顯露疑問，外資沒有設法直接從國外調美元進中國樓市，所以只能依賴內地私募來辦妥融資。這也是造成部門外資在內地樓市投資不那麼順暢的來由。薛建雄表明。
上海證券報
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