十一黃金周前后，內地地盤市場驟然升溫，萬科、金融街、富力、保利、龍湖、佳兆業紛飛脫手。沉寂了近兩年的地盤市場，拼殺撕咬的情勢再現。握有大批現金的巨頭雖然一擲千金，荷包羞澀的地產商百家樂教學同樣也不甘孤單。舉債買地，成為不少中型地產商在這波搶地季抗衡之路。然而在當下總體經濟迷霧重重，房產銷量再陷低谷之時，舉債擴大的危害無疑也在倍增。
地盤市場高燒不退
10月10日，上海易居地產研討院發行匯報稱，自2010年12月，地盤市場到達近5年最高點后，地盤出讓金開端進入海浪式下行通道，至今已經持續同比負增長長達一年。但9月十大代表都會地盤出讓金收入為485億元，固然同比還是降落了兩成，但環比增長了近五成，顯露了顯著回升。
節后地盤市場依舊熾熱，節后第一天萬科、佳兆業先后在佛山、南海競得心儀地塊，兩天后，保利與其配合同伴先后在上海、長沙拿下兩地本年最大肆的地盤。預測節后地盤市場的熾熱依然繼續，由於場所執政機構的推地潮還在延續，據悉佛山南海國土部分接下來還會推出13宗地盤，杭州10月11日至19日，將有18宗地塊密集掛牌，除此之外廣州、天津都有密集的推地方案。
在這波搶地潮中，手握現金的地產巨頭雖然頻頻脫手，中報顯示手頭握有470億元現金的萬科率先脫手，七八兩月拿地的金額就到達96億元，9月更是6天內持續拿下4幅地塊，拿地金額靠攏69億元。
其后招商、保利等實力雄厚的開闢商各施其法。中報顯示持有2518億元現金的保利地產采取強強配合的想法，節前，保利聯盟首開，以138億元在北京地盤市場首有斬獲；10月10日保利攜手萬科，以3256億元一舉拿下長沙本年最大肆地塊——濱江B7地塊；當天下午，旗下保利建錦、信保天津股權投資基金聯盟體又以45億元奪得上海徐匯區一商住地，成為2012年的上海總價最高地塊。與保利競爭該地塊的還包含有華潤、中海、綠地三家國企，途經數百輪的劇烈競拍，終極折合樓板價高達27055元平方米，溢價4286。
但這還不是最近溢價率最高的競拍，10月8日，萬科、招商、雅居樂、佳兆業等十多家品牌開闢商顯露在佛山南海，在經驗95輪廝殺后，佳兆業終極以近18億元奪得3宗束縛出讓的商住用地，溢價率過份70。
9月融資10月買地
克服萬科、招商的佳兆業，并不可劃為財大方粗一類，也不可與保利、首開等有著密切執政機構底細的央企比擬。據其未經考查的中報數據顯示，截至2012年6月底，該公司手頭握有的現金及現金等值項目但是3457億元，僅南海一塊地盤的出讓金已經占了手頭現金的52。資料顯示，該公司從6月開端頻頻顯露在地盤市場，從6月至今在地盤市場就花了4296億元，遠高于其手頭握有的現金。
支持其擴大的無疑只有舉債，佳兆業憑借的是香港的融資平臺。9月12日，佳兆業發行公告稱，擬發布2017年到期的單據25億美元，而為了吸收投資者，佳兆業為此付款的年利率高達12873，為最近高息債融資國內房企中最高。正是憑借這25億美元的優先單據，10月佳兆業在地盤市場克服幾位手握巨資的地產大佬。
9月融資，10月買地的并非而已佳兆業一家，9月19日龍湖地產公告配股籌資，籌資目的達百 家 樂 路 圖3089億港元。一周后，龍湖地產通過劇烈競爭，以147億元奪下北京孫河鄉住宅地。數據顯示，從8月開端，國內房地產企業就頻頻在香港融資，路勁地產、金隅股份也在9月通過發債，差別在香港牟取35億美元及30億元人民幣。加上公佈發債但沒有領會金額的樣式年以及各類銀行抵押，最近國內房企在香港的融資規模過份了400億元。
中銀香港投資的一位解析師表明，八九月國內房企的融資潮與本年上半年的販售場合深厚關連，上年國內房企也有募資沖動，該人士表明，但其時由于房產販售不景氣，顯露認購額缺陷而折戟。本年上半年由于業績改良，也加劇了國內房企的資本渴求癥。
還有一個主要的來由是境外資本充分。亞銀投資的首席解析師李大偉表明，國外獨特是美國的三輪量化寬松政策出臺，這些資本在實業領域又沒有找到更好的投資時機，此中部門就會抉擇投資在新興成長國家的不動產領域，比如菲律賓等東南亞國家的不動產漲幅顯著。內地由于有資金管束，直接投資內地房產，資本出境有難題，不少會百 家 樂 點 玩抉擇買入國內房企的高息債。
二線開闢商舉債擴大
然而，舉債擴大雖然讓二線開闢商有了與龍頭大佬叫板的實力，同時也埋下了龐大的危害。佳兆業可謂是比年舉債擴大的代表案例，從百家樂 輸贏2009年年底赴港上市后，佳兆業就開端頻舉發債圈地，僅2011年一年就花了594億元拿下了35幅地盤。
其直接后果是欠債率的快速上升，2011年年報顯示，佳兆業凈欠債率飆升到766，而2010年同期的數據為306。當年其手頭僅握有394億元現金，但其一年內需求歸還的借款就高達2067億元，加上需求付款的收購地盤按金212億元。換言之佳兆業當年的現金已缺陷以付款。
這使得佳兆業在本年上半年較為沉寂，用心于通過快速開闢販售物業和緩資本鏈。2012年中報顯示，本年上半年佳兆業條約平均售價為5858元平方米，同比降落了近19。1~5月，該公司只花了52億元購買兩幅地盤。
這也使得該公司的欠債場合有所改良，凈欠債率降為734，一年內到期歸還的欠債降為11億元，環比降落了近10億元。此中總債務降落了近5億元，與之相對應是握有的現金及等價物也降落了近5億元，但五年內歸還的欠債則提升了5億元。
通過一系列債務行運后，佳兆業再度舉債擴大，先是在本年5月，該公司與PA International Opportunity VILimited簽定可換固定期限抵押協議，對方為佳兆業提供12億美元的可換抵押，年利率為135。其后的6月，佳兆業一語氣買了3個項目，七八月又先后提升了4個項目，在9月發布高息債后，又在10月拿下1個項目。
至此，本年前10月，佳兆業在地盤上投入的資本就過份48億元，并不亞于發狂擴大的2011年。與此同期間內由于現金減少了近5億元，也讓佳兆業的付款重壓難懂。2012年借款本錢同比大幅提升，中報顯示佳兆業期內的借款本錢總額為8億元，同比提升623。
更甚者百家樂軟件是房產販售最近顯露放緩眉目，佳兆業本年上半年累計條約販售額為65億元，按年增長44。市場人士解析這也是該公司欠債得以改良的根基，但進入7月后販售增長開端回落，當月該公司條約販售15億元，同比減少20；八九月販售31億元，同比減少23。這也使得該公司前9個月的販售增長只有7。
在這種底細下，舉債擴大者的危害遠大于持幣者。
中國經營報
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